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公募REITs盘活存量 蓄能发展新动力
来源 Source:国资委改革局        日期 Date:2023-07-07        点击 Hits:1130

 

招商局集团有限公司(以下简称招商局集团)积极贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署,在集团层面建立公募REITs战略发展体系,通过公募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资,有力推动集团高质量发展和现代化基础设施体系建设。 

打造公募REITs上市平台的主要做法 

招商局集团明确以公募REITs推动产业发展、优化资本运作、实现资源整合的战略目标,通过集团牵头、各板块协同配合,构建轻重结合的产业模式,取得较好成效。

践行产融结合,推进内部协同创造新价值。招商局集团作为国有资本投资公司,所属业务丰富多元。其中,实业板块拥有港口、仓储物流、高速公路、产业园区、保障性租赁住房等大量基础设施资产;金融板块的证券公司、基金公司、银行、保险公司、私募投资机构等,可担任公募REITs的财务顾问、管理人、托管银行、投资机构、做市商以及Pre-REITs投资机构、资产培育期资金支持机构等关键角色。实践中,集团加强两大板块内部协同,推动实业板块实现增长方式由量向质、业务结构由重入轻的转变,形成金融板块全链条参与的公募REITs生态,取得了较好的以融促产效果。 

积极抢抓机遇,搭建多种公募REITs上市平台。招商局集团紧跟市场趋势及政策导向,2019年在香港发行央企首只境外REIT招商局商业房托(1503.HK)。20204月我国公募REITs政策出台后,迅速开展公募REITs政策研究及方案讨论,加强与监管机构沟通协调。20216月,博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称蛇口产园REIT)作为全国首批基础设施公募REITs中唯一的央企项目在深交所发行上市。20229月,蛇口产园REIT又申请扩募,并于20233月获批,6月正式上市。目前,招商局集团已完成境内外商业不动产和产业园资产双REITs平台搭建,正在推进高速公路、仓储物流和保障性租赁住房资产的公募REITs申报。未来还将进一步研究港口等符合公募REITs要求的资产上市,以实现多种资产类别的公募REITs上市平台共同发展,构建轻重结合的产业体系,切实体现作为国有资本投资公司的定位,为未来发展奠定良好基础。 

多环节参与发行及运营,实现多重经济收益。在蛇口产园REIT发行阶段,集团所属招商蛇口通过出售旗下产业园资产相关权益,获得税后收益14.58亿元,实现优质资产重新定价盘活。蛇口产园REIT上市后,招商蛇口所属招商创业和招商物业分别作为蛇口产园REIT的运营管理机构和物业管理机构,可获取稳定的运营管理及物业管理收入。同时,招商蛇口作为原始权益人,持有32%的蛇口产园REIT份额,能够持续享受份额增值和收益分红,截至20234月底,蛇口产园REIT二级市场增值达12.90%,合计分派超1.38亿元,招商蛇口获得超4400万元分红。 

实践与理论并重,不断提高REITs专业赋能。集团积极参与政策制定,借鉴招商局商业房托在香港REITs市场的实践经验,发挥招商证券研究所对全球REITs市场的研究优势,及时向有关监管机构提供参考资料、反馈意见建议,为推动公募REITs指引及扩募规则等政策出台贡献力量。加强总结反思,会同清华五道口不动产中心,组织所属招商蛇口、博时基金、招商证券及蛇口产园REIT有关中介机构团队等,共同编撰《构建不动产金融大循环:中国公募REITs的实践与方向》,全面总结我国公募REITs的发展历程,详细介绍实操环节经验做法,并就进一步完善公募REITs体系、促进市场繁荣、构建新发展格局等提出政策建议。 

推进公募REITs上市的主要体会 

通过战略部署落地及实操经验积累,在如何发挥公募REITs功能作用、助力企业转型发展上,招商局集团有以下三方面体会。

抢抓有利时机,加快研究推动。我国公募REITs市场已初步形成一定规模效应和示范效应,发展势头较好,中央企业应结合实际,把握好公募REITs迈向常态化发行的市场机遇。一是深化对公募REITs功能作用的理解认识,进一步明确公募REITs在构建基础设施领域业务新模式、促进投融资循环和业务闭环上的重要意义。二是站在落实国家战略、助力集团转型发展的高度,研究制定公募REITs上市规划,将公募REITs植入企业发展模式,作为转型升级的重要抓手。三是选取合规、优质资产搭建公募REITs上市平台,盘活存量资产,扩大有效投资,推动集团在构建现代化基础设施体系中发挥更大作用。 

优化组织体系,强化能力建设。中央企业普遍存在规模体量大、业务条线多、资产较为分散的特点,应加强内部组织架构优化和运营能力建设,推动公募REITs在实现投融资高效循环上更好发挥作用。一是根据不同种类的资产特性,搭建以总部为核心、各业务条线具备自主性、各区域资产具备灵活性的组织体系,实现发展战略统一化、业务条线专业化、资产管理品牌化、区域管理特色化。二是针对不同资产类型,培育独立、专业的轻资产运营团队,推动轻资产运营独立化、专业化、品牌化,在资产的培育、孵化、成熟、退出等环节实现提质增效,为集团创造更多价值,同时还可探索轻资产运营公司独立上市的可能性。 

做好前期准备,提高工作效率。公募REITs作为资产上市且后续持续运营的平台,涉及资产合法合规性完善、资产重组、+架构搭建、上市后资产运营等相关工作。实践中企业如过于依赖集团统一管理模式、未能实现所持资产的相对独立,则上述工作可能耗费较长时间,并增加沟通成本。为提高公募REITs发行效率,企业可做好以下准备工作。一是在项目开发或收购阶段加强对基础设施资产合法合规性的重视,提高相关资质和手续的完备程度。二是有序做好资产及运营管理人员独立性的建设,更好保证运营管理的连续性和稳定性。三是适度搭建项目公司杠杆,以较低资金占用完成项目投资建设,并为公募REITs搭建+架构、形成税盾合理避税奠定基础。 

下一步工作打算 

持续提升存量资产经营能力。严格按照公募REITs发行要求,做好资产梳理、资产整合、重新定位、改造提升等存量资产经营各环节工作,通过公募REITs提升市场回报水平,保障投资人权益。 

持续打造多元资产上市平台。依托监管部门鼓励REITs发行上市的利好政策,推进高速公路、仓储物流、消费基础设施和保障性租赁住房资产的公募REITs上市,持续探索港口等类型资产的境内公募REITs平台搭建。同时,进一步打通资产从培育到上市的全链条,实现退闭环,深度挖掘资本市场价值,更好助力我国公募REITs市场繁荣发展。

树立轻资产运营品牌。借助公募REITs公开上市属性,着力打造旗下各板块资产运营主体平台,完善资产运营主体对外输出运营管理的路径与能力,进一步增厚集团轻资产运营管理收益,拓展集团资产管理规模。